Guía de Compra de Vivienda

La compraventa de una vivienda suele llevar asociados unos desembolsos iniciales de elevada cuantía ya sea en concepto de entrada, señal o como gastos de compraventa. Además los créditos hipotecarios no suelen cubrir el 100% del valor de la vivienda, por lo que es conveniente disponer de unos ahorros para poder hacer frente a estos pagos.

Un producto financiero que se adapta perfectamente a estas necesidades es la Cuenta Vivienda que aparte de ofrecer una alta rentabilidad desde el primer euro y la posibilidad de tener liquidez instantánea goza de un tratamiento fiscal muy ventajoso puesto que: según la legislación actual se puede desgravar, durante un máximo de cuatro años, el 15% de las cantidades invertidas en esta cuenta que no excedan de 9.015 eur anuales. Excepcionalmente para contribuyentes que tengan “cuentas vivienda” cuyo vencimiento se haya producido o vaya a producirse entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010, dispondrán de una ampliación del plazo hasta el 31 de diciembre de 2010.

Este tipo de cuentas sólo pueden tener un destino: compra, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda habitual y esta inversión debe realizarse en los plazos anteriormente mencionados, ya que en caso contrario deberá devolver las desgravaciones obtenidas.

Dónde buscar su vivienda.

Existen varias formas por medio de las cuales podrá encontrar la vivienda deseada, aunque por ser las más habituales destacamos las siguientes:

• Directamente entre particulares, se ahorraría las comisiones de intermediarios pero suele requerir un mayor esfuerzo, en cuanto al tiempo empleado se refiere.
• Una herramienta útil son los buscadores inmobiliarios en Internet, poseen una gran cantidad de ofertas inmobiliarias y además le permitirá ahorrarse mucho tiempo.
• Otra opción sería acudir a prensa especializada de oferta inmobiliaria, en los anuncios por palabras de la prensa general. La oferta suele ser más reducida que los buscadores inmobiliarios  de internet y además la información que nos permite conocer acerca de la vivienda es bastante escasa.
   
• Podríamos acudir también a un agente de la propiedad inmobiliaria (API), cuya función principal es la de mediación y corretaje en operaciones de compraventa y préstamos con garantía hipotecaria. La ventaja de acudir a ellos, es que le buscarán aquella vivienda que se ajuste más a sus necesidades y presupuesto.
• Acudiendo a una empresa promotora. Normalmente a pie de obra los promotores contratan al constructor .En muchas ocasiones, se trata de viviendas sobre plano, es decir, no construidas, aunque se suele disponer de un piso piloto para mostrar a potenciales compradores cómo será su casa una vez esté finalizada la construcción. Al visitar el piso piloto conocerá la distribución de la vivienda y la calidad de los materiales. Además, podrá usted elegir la situación de su vivienda o realizar posibles cambios sobre el plano.
  El inconveniente que presentan es que en el precio de venta del inmueble va incluido el porcentaje de dinero con el que se quedan las agencias por haber realizado la gestión al vendedor. Normalmente, está entre el  3% y el 5%. 

CxG Inmobiliaria, empresa lider en el sector inmobiliario gallego le invita a conocer su oferta.

Factores a tener en cuenta

A la hora de escoger la vivienda hay que tener en cuenta una serie de factores o elementos básicos que afectarán directamente al precio y más tarde a su calidad de vida:

Superficie

El precio de la vivienda es proporcional a su superficie. Debe tener en cuenta que esta superficie puede expresarse de diferentes formas:

• Superficie útil. La suma de todos los espacios de la vivienda sin incluir el grosor de las paredes. Normalmente, la superficie interior de la casa y de los balcones, azoteas y patios se indican por separado.
• Superficie construida. Es la suma de la superficie útil y el grosor de las paredes y, a veces, las de patios y conductos de ventilación.

Situación

La elección de la zona condiciona el precio de compra de la vivienda y los gastos. Por lo tanto, es importante que analice objetivamente los siguientes factores:

• Servicios. Comercios, escuelas, servicios sanitarios, zonas verdes,supermercados,...
• Desplazamientos. Distancia del trabajo, facilidad de aparcamiento.
• Orientación. Número de habitaciones exteriores, iluminación natural.

Instalaciones

• Aislamiento térmico de la vivienda respecto a la temperatura exterior.
• Agua: todos los grifos deben funcionar correctamente, han de poder abrirse simultáneamente sin que se pierda demasiado caudal de agua.
   
• Gas: que tipo de gas utiliza la vivienda: natural, ciudad o butano. Comprobar que la instalación se encuentra en buen estado.
   
• Electricidad: asegúrese que todas las tomas de corriente tengan toma de tierra.
• Calefacción: que sistema de calefacción tiene la vivienda: Eléctrico, radiadores de gas, de aire caliente, etc.. Si es central o individual.

Registro de la propiedad

Es importante también acudir al registro de la propiedad para conocer información acerca de la situación jurídica de la vivienda, saber quien es su propietario, el valor de la vivienda, si la vivienda tiene cargas o gravámenes que disminuyan su valor (hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias), legalidad urbanística certificada por el ayuntamiento.

 
Importancia de los contratos privados de compraventa y de arras

Antes de escriturar la compra de la vivienda, suele haber un acuerdo previo entre comprador y vendedor, reflejado en un documento o contrato privado.

En él figurarán la identificación de las partes, la identificación de la vivienda, el precio convenido, la forma de pago, las especificaciones sobre quién se hará cargo de los gastos e impuestos, y todo lo referido a las condiciones de compra de forma detallada. Es conveniente que se asesore sobre los términos de la redacción de este documento.

La compraventa deberá realizarse ante Notario a través de escritura pública, para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Aunque la compra puede realizarse a través de documento privado, la absoluta certeza de la validez de la adquisición se obtiene a través de la escritura.

Paralelamente a estos trámites, antes de la formalización de la compra de la vivienda, puede pactarse la entrega, por parte del comprador, de la señal o arras a cuenta del importe total a pagar. Este pacto implica que si la compraventa no llega a efectuarse por causas imputables al vendedor este habrá de devolver el doble de la señal aportada. Si la causa es imputable al comprador, éste pierde la señal.

La diferencia entre ambos contratos es que el de compraventa es vinculante, es decir,  obliga a que se cumpla lo estipulado en el contrato. Sin embargo el contrato de arras no es vinculante y lo único que se compromete es la señal.

Documentación que nos deben presentar según la modalidad de adquisición:

• Si la vivienda es nueva, el vendedor deberá aportar:
  • Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
  • Planos de emplazamiento de la vivienda, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc...
  • Datos del Registro de la Propiedad. Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
  • Estatutos de la Comunidad.
  • Precio total de venta y forma de pago.
  • Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
  • Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente.
  • Al acabar la obra debe solicitarse la cédula de habitabilidad, en la que se certifica que el inmueble cumple las condiciones mínimas necesarias para que pueda ser destinado a la vivienda. Más adelante este documento será necesario para poder dar de alta los distintos servicios (agua, luz,...).
• Si la vivienda es nueva pero está en construcción, el vendedor debe facilitar:
  • Escritura de declaración de obra nueva y licencia del ayuntamiento que acredite la legalidad urbanística de la obra.
  • Una memoria de acabados o calidades.
  • Avales en garantía de las cantidades entregadas a cuenta.
• Si la vivienda es de segunda mano, debe solicitarse:
  • Escritura de propiedad del inmueble.
  • Recibo satisfecho del IBI, si no se ha pagado ha de abonarse antes de comprar la vivienda.
  • Certificado del secretario de la comunidad de propietarios para asegurar que se han pagado los gastos comunitarios. Así como la copia de los estatutos de la comunidad y de los reglamentos vigentes en la misma.
  • Años de construcción de la casa rehabilitada y si necesita obras.

 

Financiación

Ahorrar para comprar mi vivienda

Es importante ahorrar para afrontar los gastos iniciales y porque las entidades financieras normalmente no financian el 100% del valor de la vivienda. Como consecuencia de esto, cuando se desea ahorrar para la adquisición de una vivienda, lo más recomendable es la Cuenta Vivienda, por las ventajas fiscales que ofrece.

De este modo te podrás beneficiar de importantes ventajas fiscales, pues este producto permite la deducción en la cuota íntegra del 15% (10,05% estatal + 4,95% autonómico) de las cantidades depositadas. Serán aplicables estas deducciones siempre y cuando el importe satisfecho se destine a primera adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de vivienda habitual. El límite anual de estas desgravaciones fiscales será de 9.015 € y el plazo máximo de 4 años, salvo excepción de 5 años para Cuantas Viviendas cuyo vencimiento se produzca entre el 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010.
 

La hipoteca: aspectos generales

¿Qué conceptos debemos tener claros a la hora de elegir una hipoteca?

• Tipo de interés: Es un porcentaje que tendrá que abonar a la entidad financiera, aplicado sobre la cantidad pendiente a devolver por el dinero que éste le ha prestado. Puede ser:
  • Fijo, a lo largo de la vida del préstamo.
  • Variable, en relación a un índice de referencia al que se suma un margen o diferencial y con una revisión periódica (anual, semestral,...).
  • Mixto, combinando un tipo de interés fijo al principio de la hipoteca, con un tipo variable para el resto del plazo.
• Cuota: Es la cantidad a abonar en cada uno de los pagos que realizamos del préstamo hipotecario. Parte de la cuota se destina a la devolución del préstamo, y por el resto al pago de intereses.
• Plazo de amortización: Es el tiempo señalado en el préstamo para su total devolución. Hay que tener en cuenta que a mayor plazo, menor es la cuota de amortización y mayor serán los intereses a pagar.
• T.A.E. (tasa anual equivalente): Es el coste efectivo del préstamo. Se tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial, sino también sus posibles revisiones, comisiones y plazo de amortización.
• Carencia: Período dentro de la vida del préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.
   

¿Qué comisiones me podrá cobrar la entidad financiera...?

• Apertura: % sobre el importe del préstamo. Suele oscilar entre el 0% y el 2% del capital prestado, y normalmente tiene un importe mínimo.
• Cancelación o amortización anticipada: Se trata de una tarifa que se aplica a los pagos que se realicen para amortizar anticipadamente el préstamo, pudiendo ser total o parcial.
• Modificación de condiciones: Se abona cuando se varían las condiciones o garantías y se aplica sobre el límite vigente de la operación.
• Subrogación: Equivalente a la comisión de cancelación cuando el motivo de ésta sea la subrogación de la entidad financiera.
   

...Además de las comisiones de las entidades financieras, surgen otra serie de gastos por diversos motivos, los cuales aparecen desglosados en tres partidas.

• Gastos de compraventa:
  • Notario: Honorarios de la notaría por elevar a escritura pública la Compraventa.
  • Registro: Honorarios por la inscripción en el Registro de la Propiedad de la Escritura de Compraventa.
  • Impuestos:
    • Si la compra es de vivienda nueva: tributaría por el impuesto sobre el valor añadido (IVA) al tipo fijo del 7%. En viviendas de protección oficial realizadas por el propio promotor el IVA es del 4%. En la comunidad Canaria este impuesto es el IGIC y en Ceuta y Melilla es el IPSI.
    • Si la vivienda adquirida es de segunda mano, tributaría por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), el tipo de gravamen es del 7% con carácter general (en el País Vasco y en Navarra es el 6% y en Canarias es el 6,5%).
    • Impuestos de actos jurídicos documentados (IAJD). Relacionado con las formalizaciones públicas de los contratos de compraventa e hipotecas. Su pago difiere según en que comunidad autónoma nos encontremos, generalmente suele estar entre un 0,5% y un 1% del precio de escritura, también influirá el hecho de sí la adquisición  es de primera vivienda ya que en este supuesto su cuantía suele ser más reducida
    • Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Grava el valor catastral de los bienes inmuebles, ha de pagarse anualmente desde el momento en el que usted sea propietario de un inmueble. El primer año de la adquisición el IBI lo tendrá que satisfacer el vendedor.
      Tras la compra deberá liquidarse el Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos, depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde la transmisión del inmueble. Normalmente, este suele ser a cargo del vendedor pero esta situación puede variar dependiendo de la ciudad en que nos encontremos, en cualquier caso, debe ser objeto de negociación y acuerdo entre las partes, porque en ocasiones pueden ser cantidades importantes.
       
• Gastos de Hipoteca:
  • Notario
  • Registro
  • Hacienda: IAJD, como % sobre el valor de la responsabilidad hipotecaria.
• Otros gastos:
  • Tasación de la vivienda: Valoración objetiva del inmueble, realizada por la entidad financiera a través de una empresa especializada e independiente.
  • Gestión
  • Seguros: cuando contratamos un préstamo hipotecario, es imprescindible realizar un Seguro de Continente contra Incendios y mantenerlo durante toda la vida del préstamo. En este seguro debe figurar como primer beneficiario la entidad financiera que concede el préstamo, y tendrá que ser contratado por el valor de tasación de la vivienda, descontando el valor del suelo.

Además también es aconsejable la contratación de un seguro que cubra el contenido de la vivienda para estar protegido ante cualquier incidencia.

Subrogación.

Se puede definir como la transmisión originada cuando una finca hipotecada es adquirida por un tercero, admitiendo éste la carga hipotecaria. Además, también se conoce por subrogación el hecho jurídico de sustitución del acreedor hipotecario, es decir, cuando el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora sus condiciones de tipo de interés.

Para poder optar a la subrogación, deben cumplirse una serie de condiciones y plazos para las dos entidades. Y siempre cabe la posibilidad de que la primera iguale las condiciones ofertadas por la segunda.

 

La tramitación de mi hipoteca

¿Cuánto puedo solicitar?

Para realizar esta valoración, basta con encontrar la respuesta a estas dos preguntas: ¿Cuánto necesito? y ¿Cuánto tengo?.

Además del precio de la vivienda, no puedo olvidarme de los gastos accesorios a la compra de la misma (notaría, registro, gestoría, impuestos,...), pues en muchos casos no se tienen en cuenta y llegan a suponer hasta un 10% del precio de la misma. Además tengo que barajar todas mis posibles fuentes de ingresos (ayudas familiares,...) y estimar la capacidad de ahorro que puedo generar. El resto sería la financiación que necesito.

Dicha financiación vendrá limitada por:

• Valor de tasación de la vivienda: El límite cuando se trata de vivienda habitual es del 80% del valor de tasación. Se puede financiar también por encima del 80%, pero su coste será mayor.
• Ingresos: Se recomienda que la cuota que se vaya a pagar para el préstamo no supere entre el 35 y el 40% de los ingresos mensuales del cliente, aunque dependerá de cada caso.

¿Qué documentación debo aportar?

• Información Personal: DNI/NIF y en caso de estar casado, se le pedirá el régimen jurídico matrimonial.
• Información económica: En el  caso de ser trabajador por cuenta ajena, se le pedirán las últimas nóminas para establecer la capacidad de pago mensual. También se puede solicitar la Declaración de la Renta y del Patrimonio, posiblemente un certificado de la empresa para la que trabaja donde se especifique el tipo de contrato laboral. Si fuese un trabajador por cuenta propia, la documentación requerida sería la Declaración de la Renta y Patrimonio, Justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados del IRPF. 
• Información sobre el bien que se desea hipotecar: Fotocopia del contrato privado de compraventa. 
• Verificación registral: La entidad financiera solicitará una Nota Registral de la Vivienda que se desea hipotecar para comprobar las cargas que tiene y  su titularidad. 
• Tasación: A través de una sociedad de tasación autorizada se realizara la valoración del inmueble si no se hizo anteriormente.
   

Concesión y oferta vinculante.

Al solicitar el préstamo hipotecario, una vez entregada la documentación requerida se procederá a analizar la viabilidad de su petición, se comprobará la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad y  se efectuará la tasación del mismo entregándole la denominada oferta vinculante, que es el documento que le entrega la entidad financiera y en el cual aparecen claramente estipuladas todos los términos del préstamo que le están ofreciendo. La oferta vinculante es un documento de compromiso de la entidad con un plazo de validez mínimo de diez días desde su entrega.

Este documento debe concretar con detalle todos los elementos del préstamo: importe y forma de entrega del préstamo, amortización, interés, comisiones (comisión de apertura, comisión de amortización anticipada total o parcial), gastos que corren a cargo de Ud, causas de resolución del préstamo.

Si acepta la oferta, tiene derecho a elegir Notario y a examinar el proyecto de escritura en su despacho al menos durante tres días antes de su otorgamiento. En todo caso, el Notario se responsabiliza de que los dos documentos aludidos (oferta y escritura) coincidan.

A partir de la firma de la escritura, la entrega del dinero se realizará en la forma estipulada de acuerdo a sus necesidades. No obstante, dado que el préstamo normalmente lleva aparejada la compraventa del inmueble, ambas escrituras se hacen en el mismo notario y en el mismo instante.
 

La formalización:

Una vez aceptada la oferta vinculante llega el momento de formalización de las escrituras. Para poder dar este paso es necesario aportar una documentación complementaria: título de propiedad del vendedor, último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y el certificado de la comunidad de propietarios de  estar al corriente del pago de las cuotas y las condiciones de la compraventa, que lo habitual es que sean las mismas del contrato privado si lo hubiese.

Normalmente, en un solo acto y ante la presencia del notario, se formalizará tanto la escritura de compraventa de la vivienda como la del préstamo hipotecario. Compruebe que ésta última recoge todos y cada uno de los aspectos a los que usted dio el visto bueno en la oferta vinculante.

Es muy conveniente que el notario haya vuelto a comprobar en el Registro de la Propiedad que el inmueble no ha sufrido ningún cambio entre el momento en que hizo la primera verificación y la firma de la escritura.
 La mayoría de las entidades entregan el importe del préstamo de forma simultánea a la firma de las escrituras con el fin de que usted pueda pagar en el mismo acto al vendedor.

De acuerdo con la legislación española, la garantía hipotecaria sólo queda constituida cuando la escritura notarial se inscribe en el Registro de la Propiedad, por tanto, después de la firma, ambas escrituras (hipoteca y compraventa) deberán liquidar sus correspondientes impuestos y ser inscritas en el Registro.

 

Fiscalidad y Tributación

¿Puedo obtener beneficios fiscales por la adquisición de vivienda?

Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Podemos considerar dos casos:

• Paga el importe total de la vivienda con el dinero ahorrado. En este caso, la deducción fiscal que se podría aplicar, en su cuota integra, sería del 15% del total del importe pagado por usted para la adquisición de su vivienda con el límite de 9.015 €. Dentro de este importe se incluyen el precio total de compra y los gastos originados que hayan corrido a su cargo (formalización de la escritura de compraventa).
• Solicita un préstamo hipotecario para financiar parte de la adquisición de la vivienda. En este caso, la base de la deducción estará constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo, esto incluye: la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma. La base máxima de esta deducción será de 9.015 € anuales.

 

Ya en casa

Es conveniente que después de firmar todos los documentos, el comprador posea una copia de la escritura de la vivienda y del préstamo. Para ello sólo tendrá que solicitarla al notario ante el que firmó.

En todo caso, si el comprador lo desea, una gestoría puede encargarse de todos los trámites hasta la inscripción de ambas escrituras en el Registro de la Propiedad.

Debido a que, como ya hemos indicado en puntos anteriores, las escrituras, tanto de compraventa como de hipoteca, llevan asociadas unos gastos, el comprador debe realizar una provisión de fondos para hacer frente a esos trámites.

Cuando el Registro de la Propiedad devuelva ambas escrituras ya inscritas, la notaría o gestoría mandará al comprador una copia de la compra de la vivienda y una copia del préstamo, así como todas las facturas originadas por los papeleos.

Alta en Servicios Básicos

En el momento que el comprador está totalmente instalado en su casa, debe darse de alta en algunos servicios básicos como:

• Agua: Mediante la empresa Municipal que la gestione.
• Luz: Compañía Eléctrica que oferte el servicio en su Comunidad. Se debe tener en cuenta la liberalización que el gobierno está intentando poner en marcha.
• Teléfono: Ya puede elegir compañía tanto en telefonía fija como móvil.Tendrá línea de acceso a Internet, RDSI o ADSL.
• TV:Conexión y antenas.

 

Links de interés

• CxG Inmobiliaria 
  Empresa inmobiliaria del grupo Caixa Galicia dedicada a la intermediación en la compraventa de todo tipo de propiedades inmobiliarias principalmente en Galicia. Dispone de una amplia oferta de pisos, naves, solares, garajes, locales comerciales, viviendas unifamiliares o fincas rústicas, entre otros inmuebles.
• Expocasa
  Búsqueda y localización de cualquier tipo de inmueble en venta o alquiler en España.
• Idealista
  Portal Inmobiliario con el que podrá promocionar o buscar cualquier tipo de inmueble en venta o alquiler en España. Si le intresa puede recibir en su email los anuncios que usted desee.